【知らないと損する？】不動産売却の税金について

知らないと損する不動産売却の税金について不動産を売却した際に利益が出た場合金額に応じて税金を支払わなくてはいけないことをご存知でしょうか。

でも安心してください。一定の利益までであれば税金が免除されます。今回は自らが住んでいる物件を売却した基本例をお伝えします。
売却した時に利益が出たら結構な税金を支払わないといけないと思っている方必見です。

売却益控除の仕組みとは？

自分が住んでいる物件、居住用財産は購入したときと比べて3000万円までであれば利益が出ても税金がかからないという制度があるんです。これを居住用財産の売却時の基礎控除と言います。

控除可能な金額は、なんと3000万円になります。本来は少し細かな計算もございますが、大まかな表現をするのであれば、購入した時の物件価格取得金額が2000万円であった場合、売却金額が5000万円までであれば税金がかかりません。

一部の地価の高騰があるエリア以外はこちらの制度を活用していただくと税金がほとんどかからないケースが多いため非常に安心して売却できますね。

売却時に諸費用として計上できるもの

では取得金額から3000万円以上の利益が出てしまったら必ず税金がかかるのでしょうか。安心してください。売却する際にかかった諸費用に関しては取得金とは別に計上することができるんです。

諸費用とは、以下が代表的なものとしてあげられます。

1. 売却時の仲介手数料
2. 売却時の抵当権の抹消費用
3. 売却時の印紙代
4. 引越し費用

その他にも売却時に土地を測量した費用や残置物の撤去費用なども諸費用に含めることができます。取得金額から3000万円以上高い金額で売れた場合は細かな計算が必要です。3000万円以上で売却ができた方は別の動画で説明させていただきます。

購入時2,000万円の物件を売却したらいくら手元に残る？

それでは実際に手元に残る金額をシミュレーションしてみましょう。2000万円で買った物件が3200万円で売れてローンの残債が1700万円残っていた場合の計算をしてみます。

まずは税金から計算します。

（売却金額）3200万円‐（取得金額）2000万円=（収益）1200万円

3000万円の適用範囲の金額のため税金はかかりません。

そして手元に残る計算は、

（売却金額）3200万円‐（ローン残額）1,700万円-（譲渡税）0円-（諸費用）153.7万円

諸費用の内訳：（仲介手数料）112.2万円+（抵当権抹消費用）約10万円+（印紙代）1.5万円+（引っ越し代）約30万円。

計算すると1346.3万円が手元に残る計算となります。ローンの残債と諸費用を合わせて1854.7万円です。こちらの例題の物件の場合、最低限1854.7万円以上で売らないと手出しのお金が必要になるということになります。

住宅ローンの残債がある場合は、その金額も踏まえて検討したいですね。

控除を受けるために必要なこと

今回お話しした3000万円の控除を使うためには確定申告が必要となります確定申告の期日は不動産を売却した年の翌年の3月15日までです。もし昨年売却をされた方は申告漏れがないように十分ご注意ください。