土地査定の方法と評価と対象となるポイントとは？土地査定の手順や注意点も解説

土地の価値を鑑定してもらう土地査定は、売却価格を決めるうえで必要になるプロセスの1つです。土地査定には、土地の公的評価額を調べて自分で査定する方法と、不動産鑑定士に依頼する方法があります。この記事では、土地の評価に影響するポイント、不動産会社に土地査定を依頼する手順について解説します。

土地査定とは

土地査定とは、土地を査定し、その価格を調べることです。土地の売却に先立ち、売り出し価格を決めるために土地査定を行います。なお、土地査定にはいくつか方法があるので、くわしくは後述します。

土地査定の方法

土地査定は「誰がやるのか」で細分すると以下の2つに分類できます。

自分で査定する方法

自分で査定する場合、国や自治体が公表している土地の公的評価額を調べ、参考にしながら行う方法が一般的です。具体的な方法については後述します。

不動産会社に依頼する方法

不動産会社に依頼する場合、簡易査定と詳細査定のいずれかで行います。前者は、インターネットや電話で土地の条件を伝えて、査定額を出す方法です。後者は、不動産会社の担当者が実際に土地を訪れて調査します。

自分で査定する方法

自分で査定する方法として、以下の3つについて解説します。

公示地価・基準地価を調べて参考にする方法

公示地価・基準地価とは土地売買の目安となる価格のことで、前者は国土交通省が、後者は都道府県が発表します。「類似条件の土地の公示地価・基準地価 × 土地の面積 × 1.1（または1.2）」で簡易的な査定額を算定可能です。

路線価（相続税路線価）を調べて参考にする方法

路線価とは、道路に面している土地の価格のことで、相続税路線価ともいわれています。路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることが可能です。

土地の価格は「路線価 × 土地の面積 ÷ 0.8 × 1.1（または1.2）」で算出できます。

固定資産税評価額を調べて参考にする方法

固定資産税評価額とは、土地の所有者が毎年支払う固定資産税の基準となる土地の価格のことで、固定資産税の納税通知書で確認できます。固定資産税評価額は、公示地価の7割程度で設定されているため「固定資産評価額 ÷ 0.7」という式を使えば、土地の価格を求めることが可能です。

土地査定で評価の対象となるポイント

土地査定では、さまざまな要素が価格に影響します。ここでは、評価の対象となるポイントを解説します。

土地の形

土地は整形地（きれいな長方形や正方形）であれば評価が上がります。旗竿地や台形の土地、いびつな形の土地は不整形地と呼ばれており、家の配置や向きが制限されるため、評価が下がりがちです。

間口の広さや奥行き

間口が広い土地は評価が上がります。日当たりがよく、建物の配置や駐車スペースの自由度も上がるからです。また、奥行きは長いほど評価が下がる傾向にあります。日当たりや出入りなど使い勝手にも影響が出るためです。

最寄り駅までの距離や交通手段

最寄り駅までの距離や交通手段も影響します。たとえば、駅まで徒歩10分以内というのは加点要素です。また、バスの場合は、バス停までの距離・乗車時間・運行本数で評価が異なります。

公共・公益施設の距離や充実度合い

わかりやすい指標が役所や病院、小学校までの距離です。徒歩10分以内なら評価が上がります。また、公共・公益施設の充実度も重要です。同じ種類の施設より、違う種類の施設が複数あるほうが評価は高くなります。

周辺の環境

低層の戸建てが多くあるエリアは、住環境に優れているとみなされるため評価が上がります。閑静な住宅街に近いことも加点要素です。逆に、区画の規模が小さく、住宅以外のものが多くなると評価は下がります。

隣接する施設

隣接する土地が公園や緑地などに利用されている場合、評価が高くなります。特に、都市部ではその傾向が顕著です。逆に、隣接する土地が作業場や倉庫として活用されている場合などは、評価が下がる要因となります。

土地からの景観

目の前に障害物などが建っておらず、周辺を見渡せる状況であれば、景観がよいため評価が上がります。逆に、目の前に高い建物が建っているケース、後述する嫌悪施設が見えるケースは評価が下がるので注意が必要です。

接している道路の種類

接している道路の幅が広く、公道で完全に舗装されている土地の評価は上がります。私道の場合は、補修などの費用が利用者の負担となる場合もあるため、評価が下がりがちです。また、前面道路の幅が狭い場合、土地の容積率が制限されます。その土地に建てられる建物の面積が小さくなり、価格が下がります。

日当たりが確保されているか

東側や南側に道路があるなど、日当たりが確保されていると評価が上がります。逆に、建物に日が一切当たらない、ビルの建設などで将来日陰になる可能性があるなど、日当たりが確保できない場合は評価が下がります。

用途地域

用途地域とは、土地の使い道に関する定めです。建てられる建物の条件が厳しい場合、買い手が見つかりづらいため評価が下がります。逆に、建物の制限がゆるいと価格は下がりづらくなります。また、隣接する土地が商業地域で高い建物が多く、査定する土地が住居用の地域である場合、制限が多い土地となるため評価が下がりがちです。

除去工事や土地の調査が必要か

がれきや浄化槽、手で排除できない大きな石などがあるケースでは、除去工事が必要となるため評価が下がります。重要文化財などが地中に埋まっている場合は、調査の対象となって工期が伸びる可能性もあるので要注意です。

近隣に嫌悪施設があるか

近隣に嫌悪施設がある場合、土地の評価が下がりやすい傾向にあります。嫌悪施設とは、危険物を取り扱う工場、火葬場、墓など、近隣への設置を嫌がられる施設のことです。嫌悪感を受けるかどうかは主観的な判断によるものの、マイナス要因となるケースが一般的です。

土地が角地にあるか

交差点など角になる土地は、利用価値が高く見積もられているため土地の評価が上がります。日当たりや風通しがよい、二方向からの進入が可能、建ぺい率が緩和されるなどが主な理由です。

法規制について

土地の価格には法規制による影響も及びます。特に、都市計画法や建築基準法の影響を受ける可能性があり、注意が必要です。

接道義務

接道義務とは、都市計画法上の都市計画区域と準都市計画区域において、幅4m以上の道路に対して、間口が2m以上接していないと建物を建てられないという法規制のことです。私道でも例外ではなく、接道義務を満たせないと再建築不可となり、土地の価格が低くなります。ただし、建築基準法上の道路とすることが現時点では難しい場合、例外として再建築が可能です。

セットバック

前面道路が4mに満たない土地に建物を建てる場合、前面道路の中心線から敷地を2m後退させなくてはいけません。これをセットバックといい、セットバックの分だけ面積が縮小する点に注意が必要です。

土地査定を依頼する前に自分で価格を調べるメリット

自分で公示地価や相続税路線価などの公的な地価データを調べると、ある程度の相場が分かります。そのあとで価格を査定してもらえば、不動産会社が出した査定額が適切であるかが判断でき、納得した状態で売却しやすいでしょう。満足度の高い土地売却のためには、前述した評価の基準となるポイントを整理し、そのうえで土地査定を依頼することも大切です。

不動産会社に土地の査定を依頼する手順

ここでは、不動産会社に土地の査定を依頼する具体的な手順について解説します。

簡易査定を依頼する

不動産会社への土地査定を依頼する際は、最初に簡易査定を依頼しましょう。簡易査定とは、土地の所在地や面積、前面道路の状況などを伝え、机上で査定価格を出してもらうことです。査定の精度は高いとはいえないものの、Webサイト上で必要な情報を入力するだけなので手間がかかりません。契約する不動産会社を選ぶための入口となるので、複数社へ依頼しましょう。

詳細査定を受ける

簡易査定のあとは詳細査定を受けましょう。不動産会社の担当者が、土地が面する前面道路の幅や隣地との境界、地下埋設物の有無などを詳細に調べます。より多くの情報を組み合わせるため、簡易査定よりも正確な査定結果を期待できるのが大きな特徴です。一般的に、詳細査定は立ち会いのうえで行いますが、土地査定では立ち会いを求められないケースもあります。

査定結果を受け取り、媒介契約を結ぶ

詳細査定の1週間から10日後くらいに査定結果が提示されます。内容を確認し、依頼する不動産会社を選んで媒介契約を結びましょう。媒介契約の締結後、不動産会社は仲介業者として土地の査定価格を参考に販売価格を決め、買い手を見つけるために売却活動を進めます。

土地査定に必要な書類・資料

訪問査定を受ける際は、土地の状況がわかる資料を用意しなくてはいけません。具体的に何が必要かを解説します。

登記済権利証または登記識別情報通知書

登記済権利証または登記識別情報通知とは、土地の所有権を登記したときに法務局から発行される書類です。紛失してしまったら再発行はできません。司法書士や弁護士に手続きを依頼する必要があるため、早めに相談しましょう。

地積測量図や境界確認書

土地に境界票がない場合は、隣地との境界を確認するために、地積測量図や境界確認書を使います。これらは土地家屋調査士に依頼し、作成しなくてはいけません。申請手続きがスムーズにするためにも用意しておきましょう。

土地を売却するときの注意点

土地を売却するときの注意点として、以下の2つを解説します。

査定価格が売却価格とは限らない

土地は査定価格通りで売れるとは限りません。そもそも不動産に定価の概念はなく、査定価格は不動産会社により差があるうえに、買い手との交渉次第では売却価格を低くせざるを得ないためです。

土地の売却は名義人本人しかできない

土地は名義人本人にしか売却できないので、名義人以外が査定を依頼するなら事情を説明し、売買契約前まで名義変更する必要があります。特に、相続で取得した土地を売る場合は、名義人の確認をしておきましょう

まとめ

土地を売却する際は、査定を行って大まかな売却価格を把握することが大切です。客観性や正確性を保つという意味では、自分で査定をするよりも不動産会社に依頼するのが望ましいでしょう。また、想定より高い、低い査定額が出た場合には、その理由を聞いてみるのが重要です。

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