マンションの売却をする際には、タイミングが重要です。タイミングによっては、節税ができるためです。
この記事では、購入から5年以内にマンションを売却すると税金が高くなる理由や節税方法について解説します。マンションの売却を検討している人は参考にしてください。
目次
購入から5年以内にマンションを売却すると税金が高くなる
購入から5年以内にマンションを売却すると税金が高くなります。ここでは、その理由について解説します。
譲渡所得税がかかる
購入から5年以内にマンションを売却すると税金が高くなる理由は、譲渡所得税の税率が変わるためです。
マンションを売却する際には、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とは、不動産の売却によって利益が出たときに発生する所得税のことです。
所有期間によって税率が変わる
譲渡所得税の税率は、売却した不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間による税率の違いは、下記の表のとおりです。
| 譲渡所得の区分 | 税率（住民税・復興特別所得税含む） |
|---|---|
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下） | 39.63％ |
| 長期譲渡所得（所有期間5年超） | 20.315％ |
所有期間5年以内の場合には「短期譲渡所得」に該当するため、税率が高くなります。
所有期間の計算方法
不動産における税法上の所有期間の計算は、譲渡（売却）した年の1月1日を基準に行われます。つまり、売却をする年の1月1日時点で、マンションをどれだけの期間保有していたかが所有期間として計算されます。
例えば、2018年にマンションを購入し2023年に売却する場合、2023年の1月1日時点での所有期間は5年です。この計算方法により、所有期間が5年未満か、5年以上かを判断し、それに応じた税率が適用されることになります。
マンションを売却した時期による税金額のシミュレーション
ここでは、マンションを売却した時期による税金額のシミュレーションを紹介します。
5年以内に売却した場合
マンションを5年以内（3年目）に売却した場合のシミュレーションは、下記のとおりです。
【前提条件】
- 売却額：7,000万円
- 譲渡費用：300万円
- 取得費：6,000万円
| 計算内容 | 計算式 |
|---|---|
| 減価償却費の計算 | 計算式: 取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 計算: 6,000万円 × 0.9 × 0.015 × 3 = 243万円 |
| 譲渡所得の計算 | 計算式: 売却価格 − （譲渡費用 + 取得費 − 減価償却費） 計算: 7,000万円 − (300万円 + 6,000万円 − 243万円) = 943万円 |
| 譲渡所得税の計算 | 計算式: 譲渡所得 × 税率 計算: 943万円 × 39.63％ = 373.7万円 |
この場合の課税所得税は、373.7万円となります。
5年を超えて売却した場合
マンションを5年を超えて（6年）売却した場合のシミュレーションは、下記のとおりです。
【前提条件】
- 売却額：7,000万円
- 譲渡費用：300万円
- 取得費：6,000万円
| 計算内容 | 計算式 |
|---|---|
| 減価償却費の計算 | 計算式: 取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 計算: 6,000万円 × 0.9 × 0.015 × 6 = 486万円 |
| 譲渡所得の計算 | 計算式: 売却価格 − （譲渡費用 + 取得費 − 減価償却費） 計算: 7,000万円 − (300万円 + 6,000万円 − 486万円) = 1,186万円 |
| 譲渡所得税の計算 | 計算式: 譲渡所得 × 税率 計算: 1,186万円 × 20.315％ = 240.9万円 |
この場合の課税所得税は、240.9万円となります。
5年以内にマンションを売却する際の節税方法
ここでは、5年以内にマンションを売却する際の節税方法について解説します。
3,000万円の特別控除を利用する
マンションを売却する際には、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例が利用できます。この特例を利用すれば、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
3,000万円特別控除を利用するための要件は、下記のとおりです。
- 自分が住んでいるマイホームを売ること
- 3年以内にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
- 災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること
- 売り手と買い手が親子や夫婦などの関係でないこと
などがあります。
マイホームの買替え特例を利用する
マンションを売却する際に譲渡益が生じた場合は、特定の居住用財産の買換え特例が利用できます。この特例を利用すれば、今住んでいるマンションよりも高い金額の住宅に買い替える場合には、譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りできます。
買換え特例を利用するための要件は、下記のとおりです。
- 売った人の居住期間や家屋・敷地の所有期間が10年以上であること
- 譲渡対価が1億円までであること
- 前年の1月1日から譲渡した年の翌年の12月31日までの間に買換えすること
など
住宅ローン控除を利用する
マンションを売却する際には、住宅ローン控除が利用できる場合があります。住宅ローン控除は、新居を住宅ローンを借入して購入した場合に使える制度であり、年末のローン残高の0.7％を所得税から最大13年間控除できます。
住宅ローン控除を利用するための要件は、下記のとおりです。
- 床面積が50平方メートル以上であること
- 合計所得金額が2,000万円以下であること
- 借入金の償還期間が10年以上であること
など
居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用する
マンションを売却する際には、居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が利用できます。この特例は、売却物件がオーバーローンのときに利用できます。利用すれば、ほかの所得と損益通算したうえで、相殺しきれなかった損失は翌年以降に3年間繰り越せます。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用するための要件は、下記のとおりです。
- 土地・建物の所有期間がいずれも5年を超えていること
- 売却した年の翌年年末までに買い替えた住居に居住すること
- 資産の譲渡にかかわる損失が生じていること
など
5年以内にマンションを売却する際の注意点
ここでは、5年以内にマンションを売却する際の注意点について解説します。
早めに売却する
5年以内にマンションを売却する際には、早めに売却するとよいでしょう。その理由は、マンションの価格は築年数の経過と共に下落していくためです。
また、早めの売却を検討する際であっても、市場における需要と供給のバランスには注意しましょう。需要が供給を上回っているタイミングで売却することで、より高い価格での売却が期待できます。
手放す理由を丁寧に伝える
5年以内にマンションを売却する場合、購入者する相手方に対して、手放す理由を丁寧に伝えることが大切です。短期間での売却にはさまざまな理由がありますが、相手方に不安を与えないように説明すると、やり取りがスムーズに進んでいくでしょう。
また、建物や設備の欠陥がある場合は、正直に伝える必要があります。
内見の準備を入念に進める
5年以内にマンションを売却する際には、内見の準備を入念に進めましょう。
相手方がそのまま居住できると期待している場合があるため、清潔感のある整頓された状態に保つことが重要です。既存の設備を残すかどうかについては、不動産会社と相談をしながら進めていきましょう。
不動産会社をしっかり選ぶ
マンションの売却においては、適切な不動産会社の選定が重要です。とくに、マンション売却に強い会社を選ぶことで、スムーズかつメリットのある取引が期待できます。市場価格の適切な評価や販売戦略の提案など、専門的なサービスを提供してくれる会社を選びましょう。よい会社を見極めるためにも、複数の会社への査定依頼がおすすめです。
マンションを売却する際のタイミング
ここでは、マンションを売却する際のタイミングについて解説します。
地価が高いとき
マンションを売却するのに最適なタイミングの1つは、地価が高い時期です。不動産の価値は、経済情勢や市場の動向によって変動します。
たとえば、近年では東京オリンピックの開催に伴い、特定の地域で地価が高騰しました。このような時期に売却することで、より高い価格での取引が期待できます。
2月から3月にかけて
2～3月にかけても、マンションの売却をする際にはおすすめのタイミングです。
この時期は、新生活を始める人が新しい住まいを探し始めるため、不動産市場が活発になります。特に、転勤や入学などで新しい住居を探している人が多いため、マンションが比較的高く売れやすい時期といえるでしょう。
まとめ
5年以内のマンション売却を検討する際には、支払う税金や利用できる制度などについて十分に理解を深めておきましょう。少しでもお得に売却をしたい場合には、専門家への相談がおすすめです。
マンションの売却を検討している際には、ぜひハウスドゥにご相談ください。
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