【お家売却】契約から引き渡しまでにすべきこと11選

お家の売却の契約が終わってほっとひと安心するのはまだ早い。
お家を売却される方、もしかして売買契約が終わったら完全に不動産を売却した気でいませんか。

まだ気を抜くのは早いです。契約した後も知っておくべきポイントがあります。今回の動画ではおうち売却のご契約後から引き渡しまでの流れやすべきこと、どういう準備が必要か説明します。これから不動産を売却しようと思っている方はぜひ最後までご確認ください。

お家売却の流れ

契約から引き渡しまでの大まかな流れは以下のようになります。

1. 重要事項説明
2. 売買契約
3. （あれば）購入者の住宅ローン申し込み
4. （あれば）・購入者の住宅ローン審査承認・ローン契約、・購入者の住宅ローン審査の非常に
5. 決済
6. 引き渡し

契約から引き渡しまで一般的に期間としては1カ月から3カ月くらい時間が空くのでその間に余裕を持って準備しておきましょう。では詳しく見ていきましょう

重要事項説明

重要事項説明とは本来契約時に購入希望者に対して行われるおうちの説明です。宅地建物取引士が購入者にしっかり説明し、その後購入希望者が「説明を受けました。」と署名捺印します。こちらは売主に対して説明する法的な義務はないです。しかし売主にも内容を確認してもらいましたと売主の署名捺印をもらうことが一般的です。念のため目を通しておくのが良いでしょう

売買契約

不動産会のお店などにおうちの売主と購入希望者、不動産会社の担当者が集まり売買契約書の読み合わせを行い契約を結びます。読み合わせ内容は物件の概要や取引条件の説明になります。契約締結の証として購入者が売主に手付金を渡します。

すべきこと①：契約キャンセルのリスクを認識しておく

契約を締結すると簡単にはキャンセルできません。契約キャンセルには以下がありペナルティが課せられます。

手付解除

契約時に買主から売主へ売買代金の5%から10%の手付金を支払うのが一般的です。手付解除期間内に契約をキャンセルする場合

・買主からは手付金を放棄すること

・売主からは手付金の倍額を返還すること

一方の当事者だけの意思で契約解除ができます。

違約解除

契約時の解約の条件に基づき売買代金の10%から20%の違約金が発生します。仮に取引額が3000万円の物件の場合の違約金は600万円になることも。契約が無事完了しても購入希望者からやはり契約を解除したいと申し出がある場合もあります。また逆に売る人自身のやはり住み慣れたお家を手放したくないなどの心変わりは大きなリスクを伴います。事前に家族とも売却の意思を確認してからおうちの売却を行いましょう。

すべきこと②：知っているおうちの不具合は事前に伝える

実際に引き渡しを受けたものが契約内容と異なる場合には買主は売主に対して責任追及をすることができます。つまり引き渡し後に修繕や損害賠償を求められる場合があるということです。そういったトラブルを防ぐためにおうちの状態や設備の有無や内容・状態を細かく調査して付帯設備表にまとめた上で売主に契約時に説明共有しておきましょう。不具合は隠すのではなく正直に誠意を見せることが重要です。

購入者の住宅ローン申込

購入者が住宅ローンの融資を受ける場合は契約後に本審査を行います。

購入者の住宅ローン審査承認・ローン契約、購入者の住宅ローン審査の非承認

購入者の住宅ローン審査の結果次第で契約を進められるのか案件が中止になるのか分かれ目となります。

すべきこと③：購入者のローンが通らないと契約が白紙解除に！手付金を返金する

契約が結ばれると手付金が買主から売主に渡されます。しかし売主は手付金を受け取ったからといって喜んで使い込んではいけません。買主の住宅ローンが審査落ちでローンを不成立になると契約が白紙解除になる場合があります。その場合購入希望者へ受け取った手付金を返還しないといけません。またせっかくの契約も白紙ですから再度一から購入希望者を募集しなくてはいけません。

すべきこと④：必要書類を準備する

不動産会社から下記の書類の準備を求められます。事前に準備しておきましょう。

• 登記済証・登記識別情報
• 実印
• 印鑑証明書
• 固定資産税納付書
• 管理規約パンフレット
• 建築確認通知書など

すべきこと⑤：銀行または金融機関に住宅ローン返済の申し込みをする

売買契約を終えたら売主は銀行担当者に連絡し引き渡しの際に同席してもらうように連絡します。住宅ローン残債は引き渡しの際に一括返済することを伝え、合わせて抵当権抹消書類を持参してもらうように依頼することが必要です。

すべきこと⑥：司法書士に登記を依頼する

登記の変更には司法書士に依頼するのが一般的です。不動産会社から依頼してもらいます。所有権の移転や抵当権抹消の登記等を行います。

すべきこと⑦：土地の測量・境界確認

土地の境界線が不明確な場合、土地の境界を明確にして買主に引き渡すことが契約時の条件としてつけられる場合があります。土地家屋調査士に境界確認を依頼すると長いと完了まで3カ月から4か月かかる場合もあります。早めに依頼しておきましょう。

すべきこと⑧：新居の手続き

次の新居を決めそちらの準備を行いましょう。合わせて水道や電気ガス等のライフラインの開通手続き等も行っておきましょう。

すべきこと⑨：引っ越し業者の手配

引っ越しを行い引き渡し日までに遅れることなく買主にお家を引き渡せるようにしましょう。売買契約の際に売主、買主の間で交わした設備票に明記された残置する設備以外は撤去が必要です。またゴミの処分やお家のお掃除も忘れずに。

すべきこと⑩：各種解約手続き

• 火災保険解約を申し出ると残存期間の保険料が戻ってきます。
• 電気水道ガス等のライフライン改悪手続き
• 管理組合へ退会の連絡

決済

決済は銀行で行われることが多いです。このような当事者が集まります。

内容としては司法書士が立ち会い、登記申請の手続きを行い、お家の残代金が買主から売主に支払われます。また不動産会社へ仲介手数料の支払い、司法書士へ報酬の支払い、税金の精算・書類のやり取りなどが行われます。

引き渡し

決済が全て完了したら売主から買主におうちの鍵や保管書類を渡します。これで全ておうちの引き渡し手続きが完了します。ほっとしたところで最後はこちらも忘れずに。

すべきこと⑪：売却益が出たら翌年の確定申告を行う

確定申告は全ての人が行う必要はありませんが税金を納める必要がある人と税金の特例を利用する人は必要です。売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をして納付します。

まとめ

以上11すべきことでした。こうやって改めて見てもすべきことは本当に多いですね。

• 契約キャンセルのリスクを認識しておく
• 知っているおうちの不具合は事前に伝える
• 購入者のローンが通らないと契約が白紙解除に！手付金を返金する
• 必要書類を準備する
• 銀行または金融機関に住宅ローン返済の申し込みをする
• 司法書士に登記を依頼する
• 土地の測量・境界確認
• 新居の手続き
• 引っ越し業者の手配
• 各種解約手続き
• 売却益が出たら翌年の確定申告を行う

土地の所有者が変わりそこで大きなお金が発生しますからね。直前に慌てなくてもいいように事前に何が必要か認識して早めに動くことが失敗なくお家の売却を完了させるコツです。全容を理解し一つ一つこなしていきましょう。わからないときは不動産会社に早めにアドバイスを求めましょう。